Un répertoire des défauts fréquemment observés en inspection de bâtiment dans la grande région de Montréal. Conçu pour aider les acheteurs, propriétaires et courtiers à comprendre ce qu'une inspection visuelle peut — et ne peut pas — détecter, et quand consulter un spécialiste.
Ce guide rassemble les défauts les plus fréquemment rencontrés lors d'inspections résidentielles, multilogements et commerciales dans le Grand Montréal. Il s'adresse aux acheteurs qui veulent comprendre ce qui peut être observé lors d'une inspection, aux propriétaires qui souhaitent prioriser leurs travaux, et aux courtiers qui accompagnent des transactions. Le contenu est informatif uniquement : il ne remplace pas une inspection en bâtiment réalisée sur place, une expertise d'ingénieur, une évaluation environnementale Phase I, un avis juridique en matière de vice caché, ni un diagnostic médical lié à la qualité de l'air. Pour chaque défaut, nous indiquons ce qui est généralement visible, les limites d'une inspection standard, et le moment où une vérification spécialisée est recommandée.
Les défauts sont regroupés par catégorie pour refléter la façon dont une inspection visuelle est structurée — de l'enveloppe extérieure aux systèmes intérieurs.
Fissures de fondation, infiltrations au sous-sol, drains français en fin de vie, nivellement du terrain, nappe phréatique élevée. Les défauts les plus coûteux à corriger touchent souvent cette catégorie.
Toitures vieillissantes, toits plats avec membranes problématiques, briques et joints détériorés, linteaux fléchis, solins défaillants. Premiers points d'entrée pour l'eau et la chaleur.
Humidité chronique, ventilation insuffisante, condensation hivernale, signes visibles de moisissure, qualité de l'air. L'inspection visuelle documente; les analyses environnementales relèvent d'un spécialiste.
Vermiculite contenant possiblement de l'amiante, plomberie en plomb ou galvanisée, knob-and-tube, isolation absente dans les murs. Particularités du parc immobilier d'avant 1980.
Panneaux Federal Pioneer (Stab-Lok), câblage aluminium, drains en fonte corrodés, conduites en plomb, mises à la terre inadéquates. Conditions visibles qui justifient une vérification approfondie.
Chaque défaut listé ci-dessous fera l'objet d'une page dédiée approfondie. Les liens actuels pointent vers nos articles existants pertinents lorsque disponibles. Les fiches sans lien correspondent à des pages dédiées en cours de préparation.
Remblai contaminé à la pyrite sous les dalles de béton, causant soulèvement, fissuration et dommages structuraux. Concentrations connues dans certains développements de Laval, Rive-Sud (Saint-Hubert, Brossard, Candiac) et Rive-Nord (Mascouche, Boisbriand) construits entre 1985 et 1995. Confirmation par analyse pétrographique en laboratoire.
Page dédiée →Traces d'humidité, efflorescence, écaillage de peinture, odeur de moisi. Causes possibles : drainage extérieur déficient, drain français colmaté, fissures dans les murs de fondation, nappe phréatique élevée. L'origine exacte exige souvent un suivi en saison humide.
Page dédiée →Fissures verticales, horizontales, en escalier ou diagonales. Largeur, orientation et activité (active vs stabilisée) sont documentées. Une fissure horizontale large peut indiquer une pression latérale active du sol et justifier une expertise d'ingénieur en structure.
Page dédiée →Drain périphérique souvent en fin de vie utile après 50 ans. Colmatage par racines, ocre ferreux ou sédiments. Inspection visuelle limitée aux extrémités accessibles; une inspection par caméra par un drainagiste qualifié est requise pour évaluer l'intérieur du drain.
Page dédiée →Dépôt gélatineux orange-rougeâtre produit par des bactéries qui se nourrissent du fer dans le sol. Colmate les drains français et pompes de puisard, particulièrement sur la Rive-Sud et l'Île-Perrot. Visible en bordure de drain ou par accès au regard de la pompe de puisard.
Page dédiée →Membranes élastomère, EPDM ou TPO en fin de vie. Plis, ampoules, accumulation d'eau, solins défaillants autour des sorties de plomberie et des conduits de ventilation. Très fréquent sur les plex de Montréal et Laval.
Page dédiée →Joints de mortier érodés, briques écaillées par le gel-dégel, linteaux d'acier rouillés ou fléchis au-dessus des ouvertures, déplacement vertical des assises. Très répandu dans les triplex et duplex pré-1950 de Montréal.
Page dédiée →Isolation en granules brun-doré dans les entre-toits de maisons d'avant 1990, possiblement contaminée à l'amiante (vermiculite de la mine Libby, commercialisée sous le nom Zonolite). Identification visuelle par un inspecteur formé — la confirmation requiert un prélèvement et une analyse en laboratoire par un spécialiste qualifié.
Page dédiée →Taches noires, vertes, blanches, brunes ou roses sur surfaces poreuses, odeur de moisi persistante, condensation chronique, traces d'infiltration. Documentation visuelle uniquement — l'identification d'espèces et l'évaluation des effets sur la santé relèvent d'un hygiéniste industriel ou d'un professionnel de la santé qualifié.
Page dédiée →Maisons modernes très étanches mais mal ventilées, échangeurs d'air absents ou non entretenus, condensation excessive sur les fenêtres en hiver, frimas dans l'entre-toit, taux d'humidité chronique au-dessus de 55-60 %. Indices visibles et conditions de risque documentés; performance ventilatoire évaluée par spécialiste CVCA lorsque requis.
Page dédiée →Panneaux de marques héritées (Federal Pioneer Stab-Lok, Federal Pacific FPE, Commander, Sylvania/Zinsco, panneaux à fusibles obsolètes), filage d'aluminium en branchement (1965-1975) avec préoccupations aux terminaisons, signes visibles de surchauffe ou modifications amateurs. Indices documentés visuellement; évaluation par un électricien qualifié recommandée — l'assurabilité peut être affectée selon le cas.
Page dédiée →Tuyauterie d'alimentation en acier galvanisé (corrosion intérieure, débit réduit) et drains principaux en fonte (rouille, écaillage, perforations localisées) dans les maisons d'avant 1970. Indices visibles documentés aux endroits accessibles; état intérieur évalué par inspection caméra (service séparé) ou plombier qualifié.
Page dédiée →Une inspection en bâtiment résidentielle suit la norme InterNACHI et est limitée à l'état visible et accessible des composantes du bâtiment au moment de la visite. Pour chaque défaut du guide, nous appliquons la même structure.
Ce que nous pouvons observer, mesurer ou photographier sur place — fissures, taches, condensation, débit, signes d'humidité, dispositifs de protection présents ou absents.
Ce qui n'est pas accessible (cavités murales, sous-dalle, drain interne, conduits scellés), ce qui exige du temps (suivi en saison humide), ou ce qui dépasse notre formation (diagnostic médical, certification de Code).
Quand un constat visuel laisse soupçonner un défaut significatif, nous référons à un spécialiste qualifié : ingénieur, technologue agréé, hygiéniste industriel, drainagiste, maître électricien, avocat en droit immobilier.
Le rapport classe les constats par priorité — à surveiller, à faire vérifier, à corriger avant l'achat, ou à intégrer au budget post-achat. L'objectif est d'éclairer votre décision, pas de la prendre à votre place.
Le guide est un outil de référence. L'inspection sur place est la seule façon de documenter l'état réel d'une propriété spécifique.
Certains défauts sont plus fréquents dans certaines régions. Consultez la page de votre secteur pour les particularités locales.
Ce que ce guide est, ce qu'il n'est pas, et comment l'utiliser.
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