La déclaration donne le contexte. L'inspection documente l'état visible et accessible. Les conclusions juridiques reviennent au courtier, au notaire ou à l'avocat. Gardez cette idée en tête : ce sont deux outils différents et complémentaires. Voici comment les lire ensemble avant de vous engager.
1. Qu'est-ce que la déclaration du vendeur?
La Déclaration du vendeur sur l'immeuble (formulaire DV de l'OACIQ) est un formulaire de courtage obligatoire, rempli et signé par le vendeur au moment de la mise en marché. L'OACIQ le décrit comme une sorte de « bulletin de santé » de la propriété : il documente la construction, l'état actuel et, s'il y a lieu, les incidents que le bâtiment a subis — par exemple des dégâts d'eau ou une infiltration, des problèmes de sol ou de structure — ainsi que la façon dont ils ont été corrigés. Il aide l'acheteur à prendre connaissance des réponses du vendeur et à obtenir des clarifications.
2. Pourquoi elle compte avant l'inspection
Selon l'OACIQ, la déclaration doit être remise à tout acheteur intéressé et à son inspecteur en bâtiment. La lire avant l'inspection vous permet d'arriver informé : vous connaissez l'historique déclaré (rénovations, réparations, incidents) et vous pouvez préparer vos questions à poser. De son côté, l'inspecteur qui dispose de la déclaration peut porter une attention particulière aux éléments mentionnés — sans pour autant en vérifier la véracité.
3. Ce que l'acheteur devrait lire avant le jour de l'inspection
- la section identification (type de propriété, année de construction, statut d'occupation);
- les incidents déclarés : dégâts d'eau, infiltration, mouvement de sol, fissures, problèmes de structure;
- les rénovations et réparations déclarées, et si des permis ont été obtenus;
- les éléments liés à la toiture, la plomberie, l'électricité, le chauffage et le drainage;
- toute mention laissée vide, incertaine ou « inconnue » — ce sont souvent des éléments à clarifier.
4. Sections auxquelles porter attention
Portez une attention particulière aux réponses qui touchent l'eau et l'humidité (sous-sol, fondation, toiture), à la structure, et à tout ce qui a été « réparé » sans détail. Notez les réponses qui semblent générales ou évasives : elles ne signifient pas qu'il y a un problème, mais elles méritent des questions à poser au courtier ou au vendeur, et une observation attentive lors de l'inspection.
5. Comment l'inspection aide à mettre la déclaration en contexte
L'inspection préachat documente l'état apparent, visible et accessible du bâtiment au moment de la visite. En ayant la déclaration en main, l'inspection peut aider à mettre en contexte ce qui a été déclaré. Un inspecteur peut notamment comparer :
- l'état visible des composants avec ce qui est décrit;
- les signes apparents (traces, marques, réparations visibles);
- les systèmes accessibles au moment de l'inspection;
- les incohérences possibles entre l'historique déclaré et les conditions observables.
Lorsqu'un écart apparaît, l'inspecteur le note comme un point à vérifier ou un élément à clarifier — il ne tire pas de conclusion sur les intentions du vendeur.
6. Ce qu'une inspection ne peut pas confirmer
Il est important d'être clair sur les limites. Une inspection ne confirme pas :
- la véracité des déclarations du vendeur;
- une fraude, une fausse déclaration ou un vice caché;
- la responsabilité juridique de qui que ce soit;
- les conséquences en matière d'assurance ou de financement.
Ces questions relèvent d'autres professionnels : le courtier, le notaire ou l'avocat. L'inspection documente ce qui est observable; elle ne juge pas ce qui est déclaré.
7. Note pour les condos : la copropriété divise
Pour la vente d'une fraction détenue en copropriété divise, l'OACIQ prévoit un formulaire distinct : la Déclaration du vendeur sur l'immeuble — Copropriété divise (formulaire DVD). Le formulaire DV standard s'applique quant à lui à l'immeuble principalement résidentiel de moins de 5 logements, y compris en copropriété indivise. Si vous achetez un condo, assurez-vous de recevoir le bon formulaire et de consulter aussi les documents de la copropriété (procès-verbaux, fonds de prévoyance, carnet d'entretien) auprès des personnes concernées.
8. Signaux à clarifier
- des incidents d'eau « réparés » sans détail ni facture;
- des rénovations importantes sans mention de permis;
- des réponses laissées vides ou « inconnues » sur des éléments majeurs;
- un écart visible entre ce qui est déclaré et ce que vous observez sur place;
- des dates ou des descriptions qui ne concordent pas.
Aucun de ces signaux ne prouve un problème — chacun est un point à clarifier avec le courtier, le vendeur ou, pour les aspects juridiques, le notaire ou l'avocat.
9. Questions à poser avant de lever vos conditions
- Ai-je reçu la déclaration du vendeur (DV) — ou la DVD pour un condo divise?
- Les incidents déclarés sont-ils appuyés par des documents (factures, permis, garanties)?
- Les éléments notés « à vérifier » par l'inspecteur ont-ils été éclaircis?
- Les réponses vagues ou vides ont-elles été clarifiées par écrit?
- Pour toute question de responsabilité ou de vice caché : qu'en dit mon notaire ou mon avocat?
10. Aide-mémoire pratique pour l'acheteur
- ☐ Obtenir la déclaration du vendeur avant l'inspection;
- ☐ La remettre à l'inspecteur pour qu'il ait le contexte;
- ☐ Surligner les incidents, réparations et zones d'eau/humidité;
- ☐ Préparer une liste de questions à poser;
- ☐ Comparer, après l'inspection, le rapport et la déclaration;
- ☐ Faire clarifier les écarts au bon interlocuteur (courtier / notaire / avocat).
11. En résumé
La déclaration du vendeur et l'inspection préachat ne se remplacent pas : elles se complètent. La déclaration donne le contexte (l'historique tel que déclaré par le vendeur), l'inspection documente l'état apparent, visible et accessible, et les conclusions juridiques reviennent au courtier, au notaire ou à l'avocat. Lisez la déclaration tôt, remettez-la à votre inspecteur, et faites clarifier chaque écart au bon endroit.
Pour une inspection préachat — que ce soit pour une maison, un condo ou un petit plex — c'est ce niveau de clarté et de contexte que vous devriez attendre.